Nº 2 - EL AREA DE RESERVA DE SUELO
El objetivo de la intervención pública del suelo mediante áreas de reserva es acertado, si bien debía haberse hecho mucho antes. No obstante, agradecemos al equipo de gobierno que haya tenido en cuenta nuestras sugerencias en cuanto a la definición de la zona B (terrenos deportivos y escolares), pero nos parece excesivo el número de metros que se dedica a la zona A, pues un sencillo cálculo nos indica que supondría la construcción de al menos 2.000 viviendas de VPO, que unidas al 30% del resto de las urbanizaciones (que deben dedicarse a tal fin por ley), sobrepasa con creces las necesidades de nuestro municipio y nos convertiríamos en destino de VPO de todo el área metropolitana.
Aunque desde el año 1979 la Junta de Andalucía tiene transferidas competencias plenas en materia de Urbanismo y Vivienda no fue hasta el 17 de Diciembre de 2002 que esta promulgó una ley propia, supliendo, hasta la presente, esta carencia con leyes de ámbito estatal así como prorrogando para nuestra comunidad una ley socialista que parcialmente había sido declarada inconstitucional por el tribunal competente. Entre sus objetivos figuran: un desarrollo sostenible para las ciudades y pueblos andaluces, donde se proteja el medio ambiente y la naturaleza, desarrollando el patrimonio histórico, una preocupación por el acceso a una vivienda digna para todos los ciudadanos y una intervención pública en el mercado de suelo.
En consonancia con estos dos últimos objetivos, la nueva ley implanta la obligación de destinar el 30% de los nuevos terrenos urbanizados a solares para edificación de viviendas protegidas, en sus diferentes modalidades, así como la posibilidad de delimitar reservas de terrenos o áreas de reserva.
¿QUÉ ES UN AREA DE RESERVA?
El art 73 de la LOUA posibilita que el PGOU ( Plan General de Ordenación Urbana) de cada municipio podrá establecer en cualquier clase de suelo reservas de terreno de posible adquisición para la constitución y ampliación de patrimonio público de suelo. La gestión de dichas reservas puede abordarse desde el ámbito municipal o mediante convenios de colaboración de estos con administraciones o entidades públicas de la Junta de Andalucía .
Es , de otra parte , necesario, que la ocupación de estos terrenos a efectos de expropiación forzosa sea en un tiempo máximo de 5 años, prorrogable por una sola vez por otros dos. Esta adquisición de terrenos se podrá acometer mediante acuerdo de compra con los propietarios o mediante expropiación forzosa.
El art 79 exige que en la tramitación de estas áreas de reserva , para su delimitación deberá aportarse una memoria justificativa de la necesidad de someter las transmisión a los derechos de tanteo y retracto, los objetivos a conseguir, la justificación del ámbito delimitado y una relación de bienes y derechos afectados, siendo preceptiva la información a los propietarios, previamente al trámite de información pública.
El destino de los patrimonios públicos de suelo y por ende de las reservas de suelo deberá ser el de construcción de VPO , en régimen de venta o alquiler, o cualquier otro uso de interés público o social .Se permite también la enajenación de estos terrenos a entidades públicas o privadas que las destinen a VPO a un precio no inferior al valor urbanístico de aprovechamiento o incluso su cesión gratuita o por precio inferior a administraciones públicas territoriales, a sociedades de capital íntegramente público o a entidades sin ánimo de lucro, bien cooperativas o entidades de carácter benéfico o social ( por supuesto también con la finalidad de VPO u otro régimen de protección pública).
AREA DE RESERVA EN LAS GABIAS.
En Pleno de 27 de Noviembre, el equipo de gobierno socialista planteó la necesidad de delimitar en nuestro municipio un área de reserva de aproximadamente 500.000 m2 con objeto de incluirla en el nuevo PGOU , actualmente en elaboración. No presentó un plano concreto de su ubicación ni una memoria justificativa. Precisó que tales terrenos estarían situados en una franja de terreno situada detrás del cementerio y que se prolongaría hasta Cortijo S. Javier ( Camino de la Atalaya).
Nuestro grupo municipal, el PP, reincidió en dicho pleno sobre lo que había expresado en la Comisión Informativa previa, en el sentido de que se aportase un plano con los terrenos exactos donde se delimitaba así como se aportase al menos una pequeña memoria que definiese las diferentes sub-áreas o zonas donde figurarían las VPO, y las zonas de uso publico ( verdes, deportivas y escolares). Hicimos especial hincapié en que nuestro voto seria favorable si se destinaban a zona deportiva al menos 75.000 m mas y a zona escolar un mínimo de 20.000 con objeto de tener aseguradas las necesidades en estos dos ámbitos a medio y largo plazo, permitiendo en el futuro la unificación de todas las instalaciones deportivas así como las escolares. A la vez creíamos que el área óptima destinada a VPO seria de unos 100.000 m2 por entender que con ello mas los correspondientes al 30% de obligaciones en las nuevas U.E ( Unidades de ejecución ) y Planes Parciales quedaban mas que resueltas las necesidades de nuestros habitantes a largo plazo. El empecinamiento del equipo de gobierno en mantener su postura hizo que ellos solos aprobasen la propuesta, y vuelvo a repetir sin los requisitos precisos para tal fin, plano y memoria. Ante tal situación el Grupo Popular pidió previamente la retirada del punto y ante la negativa de la mayoría socialista optó por no votarlo ( no emitió ningún voto, ni si, ni no ,ni abstención, simplemente no votó).
Prueba evidente de la lógica argumental de nuestra postura es que este mismo asunto tuvo que venir otra vez a Pleno con fecha 23 de Diciembre, menos de un mes después, y esta vez si se acompañó de un plano pero no de memoria justificativa escrita.
En la documentación gráfica adjunta se observan dos zonas rayadas, una de unos 300.000 m2 que linda con la urbanización S.Javier (A) y otra de unos 200.000 m que linda con zona deportiva y cementerio (B). La desconexión entre ambas viene motivada porque en el POTAUG ( Plan de Ordenación Territorial de la Aglomeración Urbana de Granada) se contempla la construcción en esa zona de una vía rápida de enlace entre las dos circunvalaciones (VAU-5) cuya ejecución junto con otras muchas mas corresponde a la Junta de Andalucía y aún no se ha iniciado el trámite de información pública (ya saben , los cumplimientos de la Junta).
La zona A iría destinada a las viviendas de VPO y la zona B a suelo deportivo y escolar.
POSTURA DEL P.P.
Desde el P.P. queremos hacer las siguientes reflexiones y fijar claramente nuestra postura ante este asunto:
1º.- Estimamos que el objetivo de la intervención pública del suelo mediante áreas de reserva es correcto, si bien debía haberse hecho mucho antes( en los últimos 5 años el valor de la vivienda ha subido mas de un 100%.) No obstante diferimos totalmente de que la responsabilidad sea del Gobierno Central pues es un fenómeno que tiene diversas causas socioeconómicas así como la responsabilidad legislativa es de la Junta. de Andalucía desde el año 1979.
Entre las causas de subida de la vivienda , diferentes analistas coinciden en señalar: la bonanza económica de los últimos años, motivada por el incremento y la estabilidad del empleo; la cultura española de "inversión en ladrillo", valor refugio, seguro y no sometido a los vaivenes de los ciclos económicos (el porcentaje de pisos en propiedad en España es muy superior al del resto de países europeos); el batacazo monumental de la Bolsa entre 1998 y 2002 que bajó mas de un 50%, lo que provocó que los inversores acudiesen al mercado inmobiliario con fines exclusivamente especulativos; el afloramiento de dinero negro que debía limpiarse antes de la entrada del euro; la bajada ostensible de los tipos de interés que pasaron de mas de un16% a un 3-4% así como el aumento de años para su amortización ( hasta 30 años) que permite cuotas mensuales mas bajas y hace que la cantidad media de los prestamos se sitúe en los 20 millones de ptas ; la presión creciente de los Ayuntamientos que al considerar al Urbanismo como pilar básico de su financiación, han hecho que mediante tasas, licencias y convenios se incremente ostensiblemente el precio del suelo y por último y, quizá mas grave, la escasa intervención pública en el mercado, paralización de la construcción de VPO, venta de los terrenos del Ayuntamiento para financiar gasto corriente y otras inversiones y que se debieron dedicar a tal fin.( En nuestro pueblo no se ha construido ni una sola vivienda pública de protección en los últimos 24 años y se ha enajenado la práctica totalidad del suelo público que era propiedad del Ayuntamiento ).
2º.- En cuanto a nuestra reserva de suelo en cuestión, estamos totalmente de acuerdo en la definición de la zona B (terrenos deportivos y escolares) y agradecemos al equipo de gobierno que tuviese en cuenta nuestras sugerencias.
3º .- Por el contrario, nos parece excesivo el número de metros que se dedica a VPO, zona A, pues un sencillo calculo permite deducir que ello supondría la construcción de al menos 2000 viviendas, que unido a los suelos del resto de las diferentes urbanizaciones que deben dedicarse a tal fin en nuestro pueblo ( 30%) supondría tener una oferta de viviendas de este tipo que sobrepasan las necesidades de nuestro municipio y nos convertiríamos en destino habitable de VPO de todo el área metropolitana con el consiguiente crecimiento desordenado de población, las consiguientes deficiencias de infraestructuras, de servicios, de accesos y de cohesión social.
Desarrollo y progreso no quieren decir aumento de población, pero parece que determinados gobernantes creen que su municipio será mejor en tanto tenga mas número de habitantes. Craso error, pues la bonanza de un municipio está en función de la calidad de los servicios que propicien una mayor calidad de vida.
4º.- Parece poco apropiado , por otra parte, que junto a una zona residencial como S. Javier, se sitúe una zona de VPO, no por motivos de impacto social sino de impacto estético, visual y urbanístico. La tipología de chalet individual es poco compatible con este tipo de viviendas y nos serviría para añadir a nuestra ya devaluada fisonomía urbanística otro elemento mas de singularidad y de despropósito.
5º.- Por último la adquisición del área de reserva tiene un alto costo para las arcas municipales y el terreno dedicado a viviendas deberá amortizar el valor de los terrenos deportivos y escolares y en consecuencia tendrán un precio mas alto. Si además como parece que dejó entrever el señor alcalde, se va a hacer un convenio con la Empresa Pública del Suelo de Andalucía (EPSA) ello conllevaría que nuestro nivel de decisión municipal quedaría alicortado o maniatado, con lo cual los intereses locales quedarían supeditados a los provinciales.
Una vez expuesta nuestra postura, ofrecimos al PSOE nuestro voto favorable a la aprobación de la propuesta si se restringía a 100.000 metros el área A y se alejase su enclave de la urb S.Javier mostrando nuestro total acuerdo con la zona B.
La mayoría absoluta de los socialistas no aceptó nuestra oferta y aprobaron sin cambios su propuesta. El grupo municipal del P.P. pese a nuestra búsqueda del consenso en asuntos, como este, de interés general, por coherencia y sentido común, no tuvo mas remedio que votar en contra.
P.D. Gracias a la revista "4 esquinas" por posibilitar este escenario de expresión y debate público abierto y libre, como debe corresponder a sociedades plenamente democráticas y perdón a los lectores por no saber el que suscribe, expresarse de forma mas clara, mas amena y mas concisa.
